Vaikuttavaa tuottavuustarkastelua: Case Heka

Hekan tunnuslukuja tarkasteltaessa huomio kiinnittyy joihinkin mielenkiintoisiin lukuihin liittyen talouteen ja asumisen kustannuksiin. Tarkastellaanpa asiaa hieman tarkemmin.

Helsingin kaupunki omistaa 47 000 Ara-vuokra-asuntoa. Keskimääräinen neliövuokra oli 11,06 euroa kuukaudessa vuonna 2015. Vuokrien vaihteluväli eri yhtiöiden välillä oli  9,81 – 12,33. Muutos keskimäärin edellisvuoteen verrattuna oli 2,9 %. Kohtuullisen alhainen vuokrataso siis, mikäli vertaa vapaarahoitteisiin kohteisiin.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskivuokra oli tilastokeskuksen mukaan 18,37e ja vastaavasti muutos edellisvuoteen verrattuna 4.2 %.

Hekan alueyhtiöissä keskimääräinen hoitovuokra  (5,80 e/m2) jakaantuu seuraavasti: korjaukset 29%, lämmitys 16%, käyttö ja huolto 13%, hallinto 9%, vesi- ja jätevesimaksut 9%, siivous 6%, sähkö 4%, jätehuolto 4%, kiinteistövero 3%, ulkoilualueet 3%, muut menot 4%.

Vuokrista saatava yhteenlaskettu tulosumma oli 350 milj. euroa vuonna 2015.

Heka:n asunnoissa asuu reilu 86 000 asukasta. Huoneistoissa asuu keskimäärin 1,9 asukasta. Keskimääräinen huoneistokoko on noin 60 neliötä.

 

Talous

Heka:lla oli vuoden 2015 lopussa velkaa yhteensä 2.14 mrd. e. Asukasta kohden velkamäärä on noin 25 000 e ja vastaavasti asuntoa kohden 48 000 e. Kiinteistömassan tasearvo on tällä hetkellä n. 2.2 mrd. euroa.

 

Vedenkulutus

Vedenkulutus Heka:ssa asukasta kohden oli keskimäärin  noin 151 litraa. Vesikalusteiden kunto on tärkeää, koska jo pelkästään yhdessä huoneistossa oleva WC:n jatkuva vuoto aiheuttaa vuositasolla noin 9000 e:n lisäkustannuksen.  Parhaiten vuotavat vesilaitteet voi havaita seuraamalla vedenkulutusta aamuyön tunteina, jolloin vedenkulutus on minimissään tai ei ollenkaan. Tähän havainnointiin huoneistokohtainen vesimittari olisikin oiva väline. Tätä Hekan asukkaat saavat vielä odottaa. Kaikkien 21 alueyhtiön vedenkulutuksen suuruusluokkaa vuositasolla on 4.7 milj. kuutiota. Tämä määrä vastaa noin 800:aan uimastadionin kokoista täyspitkää uima-allasta. Asuntoja kohden vedenkulutus on keskimäärin 100 000 litraa vuodessa. Vedenkäyttöön 21 yhtiön osalta kuluu rahaa vuositasolla n. 15.8 milj. e.

 

Sähkö

Hekan sähkönkulutus (56 GWh) on noin 1,3 prosenttia koko Helsingin vuotuisesta (4 400 GWh) sähkön kulutuksesta. Sähköä ja tässä tapauksessa kiinteistösähköä kuluu keskimäärin 660 kWh/asukas. Erot eri alueyhtiöiden suhteen ovat melko suuret.

Sähkölaskua näistä kertyy 7.5 milj. e. Sähkön hinnaksi saadaan keskimäärin 13,3 senttiä/ kWh. Asukasta kohden kiinteistösähköön kuluu 87 euroa vuodessa.

Kovin suuria muutoksia sähkölaskun pienentämiseksi ei tarvitsisi tehdä peruskorjausten yhteydessä ja esim. poistoilmapuhaltimien modernisointi, lämmöntalteenoton tehostaminen ja säätöön liittyvät parannukset toisivat jo huomattavia säästöjä tässä mittakaavassa ja niillä voisi olla vaikutusta jopa joka vuotiseen vuokrankorotustarpeeseen.

Näillä em. tempuilla sähkölasku voisi olla hyvinkin 0,8 milj. e. pienempi.

 

Lämmitys

Lämmityksen suhteen kaukolämpöä kuluu keskimäärin 48,9 kWh / m3. Tämä luku on normeerattu, jotta olisi vertailukelpoinen eri paikkakuntien vastaavaan  ominaiskulutuslukuun.  Lämmitykseen palaa n. 29 milj. e. Vuodessa asukasta kohden lämmitykseen uppoaa 342 e.

Lämmityskustannusten suhteen olisi paljonkin tehtävissä. Saattaa toki olla että muutoksia ei jostain syystä haluta tehdä. Tosin jos muutoksia olisi alettu tekemään systemaattisesti jo vuonna 2006, niin karkeasti arvioiden tänä päivänä oltaisiin tilanteessa, jossa lämmitykseen kuluisi noin  23 milj. e. vuositasolla. Ottaen huomioon edellä mainittu sähkönsäästö ja tämä lämmityksen potentiaalinen säästömäärä puhutaan suuruusluokasta 6-8 milj e. vuodessa.

Uusilla energianmuunto- ja energiatehokkuustempuilla päästäisiin vieläkin huomattavasti suurimpiin säästöihin. Tosin näiden tekniikoiden käyttöönotto lienee aika haastavaa niin poliittisesti kuin Helsingin energiantuotannon nykyisen infrastruktuurin kannalta.

 

Jätehuolto

Jätettä kertyy huomattavat määrät ja tämän osaltakin eri yhtiöiden välillä on suuriakin eroja. Jätejakeita pyritään erottamaan jo huoneistotasolla, mutta kuten tässäkin asiassa täydellisyyttä kohti ollaan vasta  menossa. Jätehuollon hintalappu kaikkien alueyhtiöiden osalta on n. 7,5 milj. e. vuonna 2015.

 

Siivous, huolto ja kunnossapito

Heka resurssoi kiinteistöhuoltoon n. 26 milj. e. (300 eur/asukas/vuosi)  ja siivoukseenkin kuluu lähes 12 milj. e (140 eur/asukas/vuosi).

 

Energiansäästötoimenpiteiden vaikutus asumiskustannuksiin

Edellä jo sivusin ostoenergiaan liittyviin tunnuslukuihin. Vaihtoehto, jossa tehdään muutoksia poistoilmanvaihtoon ja lisätään lämmöntalteenottoyksiköt talokohtaisesti, sekä edistyksellistä sensoritekniikkaa huoneistokohtaisesti voidaan saavuttaa helpostikin kymmenen prosenttiyksikön säästöt, enemmänkin.  Asukkaan kannalta tämä tarkoittaisi keskimäärin 7 euroa /kk alempaa kuukausivuokraa. Yhtiön kannalta selvää säästöä ostoenergian suhteen saataisiin vuositasolla n. 4 milj. euroa.

Hieman vielä kehittyneemmässä vaihtoehdossa, jossa taloryhmäkohtaisesti edellä esitetyn ykkösvaihtoehdon lisäksi  käyttöönotetaan aurinkokeräimet, sekä edistyksellistä lämmöntalteenottotekniikkaa, niin jäteveden, kuin käyttövedenkin osalta saavutettaisiin helposti koko Hekan osalta n. 7 milj. euron säästöt nykytilanteeseen verrattuna.

Kuukausivuokria voitaisiin näillä tempuilla laskea keskimäärin 14 eur/m2.

Kolmannessa vaihtoehdossa käyttöön otettaisiin kaikki edellä mainitut teknologiat lisättynä geotermisen energian hyödyntävillä lämpöpumpputekniikoilla voidaan sitten saavuttaa lähes energiaomavaraisuus, mitä tulee ainakin lämpöenergian suhteen. Tässä tapauksessa vertailuajankohtaan verrattuna energiakustannuksia voidaan säästää n. 20 milj. euron edestä. Laskennallisesti hoitovuokraa voitaisiin tiputtaa näillä tekniikoilla keskimääräisestä lukuarvosta 5,78 eur/m2 lukuarvoon 5,00 eur/m2. Keskimääräiseksi kokonaisvuokraksi saadaan näin ollen 10,37 eur/m2.

Vuokranmaksussa tämä vaihtoehto tuntuisi vuokralaiselle n. 42 eur/kk alhaisempana vuokrana. Yhtiönkin kannalta tämä vaihtoehto maksaisi itsensä takaisin kohtuullisessa ajassa ja vaikutus ostettavan energian määrään on dramaattinen. Se miten tai kenen toimesta tuo geoterminen lämpöenergia tuotetaan  vuokranmääritysyksiköihin en ota tässä vaiheessa kantaa enkä siihen millä vuosikymmenellä sen laajamittainen käyttö voisi toteutua.

 

Tuottavuudesta ja tehokkuudesta

Edellä esitettyjä tunnuslukuja hyödyntäen ja kaikilta osin Vuosiraportista 2015 kerättyjen tietojen avulla tein tuottavuusmallin, jossa ensimmäisessä tarkasteltiin kaikkien panos- ja resurssienkäyttömuuttujien ryhmittelyä. Muodostin 6 ryhmää ja näiden ryhmien kokoonpanossa havaittiin ainakin seuraavien yhtiöiden osalta samankaltaisuuksia (klusterointimentelmä). Ryhmä1: Malmi, Roihuvuori, Malminkartano, Vesala ja Vuosaari. Ryhmä 2: Myllypuro ja Pikku-Huopalahti. Ryhmä 3: Kannelmäki, Pohjois-Haaga, Kantakaupunki ja Puotila. Ryhmä 4: Tässä ryhmässä ypöyksin Siilitie. Ryhmä 5: Kontula, Maunula, Pihlajisto ja Vallila. Ryhmä 6: Kansanasunnot, Suutarila, Jakomäki, Kumpula ja Laajasalo. Näissä siis ilmeni jokin sellainen yhteinen tekijä, jonka vain k-means-menetelmä tunnistaa. Se voi olla jokin yhteinen tekijä panosmuuttujissa tai vaikkapa energiankäytön samankaltaisuus. Voi se liittyä huoltoon ja kunnossapitoonkin. Kaikki vuosiraportin muuttujat ajettiin tämän myllyn läpi. Mene ja tiedä mikä lie tämä yhteinen tekijä.

 

Malliasetelma 1

Ensin tarkasteltiin syötemuuttujina vuokratuloja yhtiöittäin ja vastaavasti lämmityskustannuksia. Kulutusmuuttujiksi valittiin ominaislämmönkulutus, huoneistoala ja käyttöaste -muuttujat. Tällöin keskimääräiseksi tehokkuudeksi saatiin 0,817. Tehokkaita yksiköitä löytyi tällä tavoin tarkasteltuna 6 kappaletta. Parhaiten tässä vertailussa pärjäsivät Kansanasunnot, Laajasalo, Malminkartano, Maunula, Puotila, Siilitie ja Suutarila.

 

Malliasetelma 2

Seuraavaksi tarkasteltiin panosmuuttujina mm. korjauksiin, hoitokuluihin, isännöintiin, huoltoon ja siivoukseen liittyvät panostukset. Näitä tarkasteltiin vasten energiankulutustietoja (vesi, sähkö ja lämpö). Mukaan otettiin myös lämmönominaiskulutustiedot, sekä käyttöaste. Tässä vertailussa kaikki yhtiöt yhtä lukuun ottamatta saivat täydet pisteet.

 

Malliasetelma 3

Viimeiseksi tarkasteltiin vuokrakertymää, yksikkövuokria sekä veden, jäteveden, että sähköenergian ostoja. Lisäksi mukaan otettiin jätehuollon kustannukset.  Näitä tarkasteltiin vasten energiankulutustietoja (vesi, sähkö ja lämpö), kuten edellisessäkin mallissa. Tällä yhdistelmällä parannettavaa löytyy ainakin Haagasta, Jakomäestä, Laajasalosta, Malminkartanosta ja Vallilasta. Keskimääräinen tehokkuusluku tässä kategoriassa oli 0,995.

 

Loppulause

Tuottavuuden ja tehokkuuden mittarointi vaatii yhdenmukaisen tavan raportoida ja jalostaa tuotettua tietoa. Hekan vuosikertomuksessa oli kohta, jossa tuottavuuden yleiseksi mittariksi oli määritetty asuntojen määrän kasvu, suhteessa henkilöstön määrään. Lisäksi oli maininta lyhytaikaisten sairauspoissaolojen suhteesta henkilöstömäärään. Nämä ovat varmaan ihan käypiä mittareita, kun tarkastellaan asiaa yhdestä näkökulmasta. Useimmissa tapauksissa kuitenkin tuottavuuteen ja sitä edeltävään tehokkuuteen kaikissa toiminnoissa vaikuttavat varsin monet sellaiset tekijät, joita ei osata jostain syystä ottaa huomioon tuottavuustarkasteluissa. Resurssien käytön lisäksi tarkasteluissa tulisi aina huomioida vaikutukset mm. energiatehokkuuteen ja vaikuttavuuteen ylipäänsä, jotta tämän tyyppisellä arvioinnilla olisi oikeasti merkitystä toiminnan kehittämisen kannalta. Tärkeää on myös verrata omaa toimintaa tehokkaimpiin yksiköihin ja löytää sitä kautta toiminnan kannalta oleelliset parannuskohteet omasta yksiköstä tai yhtiöstä.

 

Marko Ekqvist

Tietoja ekqvist

Kuntavaaliehdokas 2017 Helsingin vaalipiirissä.
Kategoria(t): asuminen, energiatehokkuus, Heka, Helsinki, kustannustehokkuus, tehokkuus, tuottavuus Avainsana(t): , , , , , . Lisää kestolinkki kirjanmerkkeihisi.

Kommentointi on suljettu.